激进扩张!美的置业负债总861亿!负债率高达8

作者:企业

  近日,美的置业公布2019年中期业绩。 报告期内,美的置业收入为141.95亿元,同比上升33%;毛利为50.93亿元,同比上升35%;核心净利润为18.89亿元,同比增加28%,公司拥有人应占利润为17.69亿元,同比上升20%。

  销售方面,今年上半年,美的置业连同合营企业和联营公司共实现合约销售金额约472亿元,目标完成 率47.2%; 合约销 售建筑面积约452.6万平。 此外,上半年,美的置业新增地块46个,新增面积将近1000万平,对应货值1254亿元。

  “下半年,美的置业无论存量的现金流,还是可用的融资资源,都相对比较充分,我们还会选择在合适的时机拿地,拿地一定是坚持城市升级的基本策略。 在这些高价值的区域、城市看准时机,坚定不移地进入。 ”在8月20日美的置业中期业绩会上,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐就美的置业的下半年的拿地逻辑作出了详细解答。但值得注意的是,在土地市场激进扩张的背后,美的置业的杠杆率也在不断攀升。

  01全年1000亿目标不变,下半年加快去化在年初的业绩发布会上,郝恒乐曾表示,2019年公司销售目标为1000亿元。这也使得这家于2018年10月上市的中型房企奔着千亿目标一路狂奔。

  而在今年的中期业绩发布会上,就千亿目标达成情况,美的置业高级副总裁徐传甫回应称,“全年1000亿目标没有变,下半年会加快去化”。中报显示,上半年,美的置业连同合营企业和联营公司共实现合约销售金额约472亿元,目标完成率不足一半,为47.2%。02高溢价拿地,新增土储近千万平“兵马未动,粮草先行”。土储货值无疑是支撑企业销售业绩的基础,为了尽早踏入千亿俱乐部,充足的土地储备至关重要。美的置业首席财务官林戈表示,今年上半年,美的置业新增地块46个,新增面积将近1000万平方米,对应货值1254亿元。从城市的量级来看,一线、新一线成。区域布局上,主要集中在长三角、珠三角、长江中游。

  中报显示,截至上半年, 美的置业总土储规模达到5251万平,对应货值5500亿元,土储成本1406亿元,在15个省54个城市里面有249个项目, 包括新开拓的天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。据中指研究院,美的置业多个项目都涉及高溢价拿地。相关数据显示,4月3日,美的置业以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块),溢价率约86.6%;4月20日,以7.65亿元竟得衡阳[2019]拍字01号地块,溢价率为44%;3天后又以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地,溢价率为72.9%。03拿地“坚定不移”,但不会进入新四线城市需要指出的是,相较于上半年业内普遍乐观的拿地态度,数位房企高管在业绩会上纷纷表态,在当前融资渠道收紧、市场大环境前景未明的背景下,下半年将采取审慎的拿地策略,有计划地减少拿地支出。对此,美的置业似乎不以为然。郝恒乐在业绩会上表示,今年下半年,美的置业无论存量和现金流,包括可用的融资资源,都相对比较充分,公司还会选择在合适的时机拿地。拿地一定是坚持城市升级的基本策略,对于高价值区域和高价值的城市,美地置业会看准时机,坚定不移地进入。

  就拿地的方式,郝恒乐表示,无论是公开招拍挂、与行业优秀企业合作,还是旧城改造、旧工厂改造、产业投资等,都会形成公司综合的拿地抓手。

  赫恒乐补充道,城市布局的基本策略是一线城市机会性拿地,重点在二线和省会城市拿地,精选布局三线,基本不会进入新的四线城市。“我们从去年下半年到今年上半年,新增项目都是在原来城市布局的基础上进一步升级。现在新增的项目基本上以一线、二线和强三线为主,同时在原来已经形成优势的一些城市进行深耕,形成城市规模化贡献。”

  值得注意的是,土地市场的激进扩张策略背后要有强大的资本来支撑,美的置业的杠杆率也因此不断攀升。

  但这也让美的置业的负债越来越高。截至2019年6月30日,美的置业负债总额从去年底的1537亿元增至1861.66亿元,资产负债率达87.1%,较2018年底的86.7%有所上升,始终处于高位,并远超行业平均水平。

  此外,企业负债结构中,流动负债高达1418.68亿元,占总负债的比重达76.2%。即便剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的合约负债745.41亿元后,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。由此可见,美的置业短期偿债压力着实不小。从公司现金情况来看,在保持土储及销售规模稳定增长的背景下,美的置业能够保持稳定现金流。截至2019年6月30日,美的置业现金及等价物总额为278.3亿元。

  报告期内,美的置业的现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。 期内,公司借款总额加权平均实际利率为5.95%,其中新增借款加权平均实际利率为5.84%。 而2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。

  有专业人士分析称,在当前融资渠道收紧、市场大环境前景未明的背景下,类似美的置业等企业却逆周期而动,拿地积极性非常高,实现了较好的土地储备。不过需要注意的是,土地市场扩张的同时也容易带来高杠杆等内容,或者说负债等数据会上升。在后续部分城市市场降温、楼市继续调控等过程中,要防范部分项目资金回笼速度放缓等问题。---THE END--- 本文来源:南方网、中国经营报、 地产深度报道、格隆汇(作者 仙贝)。

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